虽然楼市打折降价促销花样繁多，但经历近年市场景气度大幅下行，恐烂尾、惧降价已成为当前意向购房者迟迟不敢下手的主因，低价策略吸引力已有所下降。

针对消费者的疑虑，近日有地产企业率先推出“未交付，不还贷”、“降价补差价”等新型促销活动，一时引发网友热议。

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花式售房再现新招

只用支付首付，就可等拿到房子后，再偿还剩余房贷，规避楼盘烂尾风险……这样的促销举措，率先出现在西安的一处新房销售海报上。

近日，位于西安高陵区的中粮天悦楼盘推出了“未交付，不还贷”活动，并在宣传海报直言“全城上线交付前免贷政策，为所有信任致敬。”

“如果是购买首套贷款房，我们可以做到20%首付比例，小户型最低首付款仅需大约22万左右，客户可等一年多后房子交付了再还贷款。”证券时报·e公司记者近日致电该售楼部，从销售人员处得知了活动具体细则的解读。

据介绍，中粮天悦楼盘位于西安高陵区，目前最小的户型为96平方米，为三室两厅两卫的精装户型。小面积户型均价为12300元/平方米，在此基础上还推出了特价房源，特价户型均价可至11500元/平方米。

对于市场关注的“未交付，不还贷”活动，该楼盘销售人员称，目前该楼盘距离交付还有不足两年时间。客户如果现在考虑购房，可以先交首付，等交房前再办理按揭手续，房屋正式交付后开始还贷。不过在购房时，客户需要同时提交贷款资料，供公司确认客户的贷款资格。这种按揭方法是效仿了香港楼市。

“贷款利率是按照办理贷款手续时的利率执行，如果客户担心届时贷款利率会提升，也可视个人对贷款利率的波动判断，在交付前任意时间择机进行办理。”上述销售人员介绍。

西安这一楼盘的促销活动，意欲安抚购房者的“担心”。而近期深圳一楼盘推出的保价活动，也提振了购房者的“信心”。

近日深圳市满京华置业投资有限公司旗下满京华金硕华府项目，将“保价”二字显示在了宣传海报的显眼位置。

海报明示“信心承诺保价，降价补差价”。其上标注的保价说明也显示，活动保价对象仅限在满京华·金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户（以签署《深圳市房地产认购书》为准）；保价承诺客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住宅房源售罄之日止。

“我们项目规模比较大，总共分七期建设开盘，目前正待开盘的是第一期。”满京华金硕华府项目销售人员表示，保价活动意在表明首次开盘价格已是低谷，后续市场价格只会涨不会跌。不过目前该项目尚未开盘，楼盘均价也尚未最终确定。

商品房销售面积数据走弱

“先交房后还贷这样的策略还是比较少见，不过近期市场上降价的楼盘很多，本地市场促销也是以降价为主。”一地方房企人士对证券时报·e公司记者表示，今年以来地产企业销售数据仍未有起色，市场价格也有所下滑。中部地区一楼盘此前均价近20000元/平方米，但在原开发商爆雷烂尾，新开发商接盘后，售价已直降至15000元/平方米左右。

据中指研究院数据，今年1-7月商品房销售面积同比下降6.5%，7月单月同比下降15.5%。2023年1-7月，商品房销售面积为6.7亿平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点，7月单月商品房销售面积为0.7亿平方米，同比下降15.5%（单月增速为调整基数后测算，下同）。其中，1-7月住宅销售面积为5.8亿平方米，同比下降4.3%，办公楼销售面积同比下降18.3%，商业营业用房销售面积同比下降19.8%。

此外，2023年1-7月，商品房销售额为7.0万亿元，同比下降1.5%，较1-6月下降2.6个百分点，7月单月商品房销售额为0.7万亿元，同比下降19.3%。其中，1-7月住宅销售额为6.3万亿元，同比增长0.7%，办公楼销售额同比下降20.2%，商业营业用房销售额同比下降17%。

暖风频吹利好楼市

市场弱势下，近一个月来楼市利好政策频频加码。

7月24日中央政治局会议对房地产政策定调后，住建部、发改委、央行等多部委均释放积极信号，为市场注入信心。其中住建部明确指出将进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

就在8月25日，据新华社消息，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

具体政策落地方面，此前北上广深等多个城市住建部门已发声支持刚性和改善性住房需求。其中，中部省会城市郑州成为落实新一轮楼市刺激政策的排头兵。在8月3日晚间发布郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“15条”），明确取消限售政策，落实“认房不认贷”等系列政策后，4日晚间，郑州市相关部门进一步发布消息，在降低首付比例方面实现突破。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，从未来政策优化方向来看，当前一线城市和核心二线城市调控政策仍较为严格，限购政策、限贷政策仍有优化空间，普通二线及三四线城市限制性政策或进一步放开甚至取消。

从市场表现来看，根据中指监测，8月以来，重点城市商品住宅成交规模延续下行态势，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降超10%，同比下降接近30%。短期若较大力度的支持政策能够尽快落地，一线及核心二线城市政策优化有助于提振市场情绪，对当地市场有望起到一定的提振效果。

东兴证券也认为，中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。

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（来源：e公司）